中华联国际-中华联国际新闻资讯

通过征收空置税、消费税或流转税的方式来抑制房价，或者企图让房价平稳，基本都是徒劳，因为最终被坑的基本都是刚需。

朋友老洪是一个房叔，当然，他是靠自己眼光好，而且买得早，所以成了房叔，与贪污腐败没有任何关系。他也并非国家公职人员，而是一名商人。

昨天下午，我们一起谈了点事，他用手机刷到了一条新闻——《住建部原副部长仇保兴建议征空置税：北京空置率或达20%》，他眉头皱了起来，然后问我怎么看这个税，我说基本不太可能征这个税，然后讲了一下自己的观点。

老洪呵呵一笑：“还好，即使征，也有办法对付。”

老洪是属于那种不差钱的楼市投资客，所以，四套房放租，两套房自己在用：一套是自己的书房，一套自家在用。剩下一套是纯闲置，他偶尔和朋友去那里谈点事儿，只在那里放了红酒、茶叶、茶具和一些沙发、桌椅。一共七套，人称“洪七公”。

这一点和著名作家XXX一样，他在多个一线城市有房，但是从不放租，理由很奇葩：“我的房子装修比较好，租给谁我都心疼，那就自己用吧。”

记得当时谈这个话题的时候，许子东老师也在场，我俩都愣了一下。

炒房客的“智慧”

仇保兴认为，房地产税应该分为四个税征收，分别为消费税、流转税、空置税和物业税。

其实，通过征空置税、消费税或流转税来抑制房价，或者企图让房价平稳，基本都是徒劳，因为最终被坑的基本都是刚需。

图/图虫创意

现在，炒房客既然连离婚的招都敢使出来买房，那么，区区一个空置税又有什么不好对付得呢？在深圳，千万富翁排队冒雨买房的劲头你们都见识过了，中一个签赚200万啦，金钱改变人生，首先就改变价值观，然后还会提升智商，提升的智商专门用来避税。

假设住在广州的隔壁老李有八套房，政府要收空置税，简单，除了自用的两套，其余6套全部出租，你就收不到了。自用两套很正常，父母一套，自己一套。

如果老李和著名作家XXX一样，八套房子都不想出租，自己住一套，其余七套怎么办呢？这很简单，广州的房子自己偶尔去住，北上深的房子出差的时候全都开灯一个星期，或者开空调两天，然后关掉。或者偶尔借给同一阶层、靠谱的朋友出差住，你怎么能说我的房子是空置的？

而有电网大佬将一年用电不超过20度的划为空置，如果真是这个标准的话，很容易把七套房全部洗白为“非空置房”。

图/图虫创意

当然，税务局的同志很努力，一定会查出部分空置房，这个我同意，可是，成本呢？查税成本呢？若到了这个地步的话，各地税务局的普通工作人员可能得跑断腿啊。

另外，还有舆论反弹。这都是实际的成本，不能不考虑。

至于消费税和流转税，我看更不用说了，这两个措施真的会推高房价，而不是什么让房价平稳。

在广州的房地产二手市场上，曾非常流行一个词——净收。什么意思呢？就是说，你把交易产生的任何税增加1000%，我作为卖家都不管，我该净收600万，我就收600万，税和我这个卖家无关。收税100万，好，让买家去交吧，让刚需痛哭吧。

换句话说，任何提高交易环节税收的做法，就是对刚需买家敲骨吸髓。

物业税其实就是房地产税

前面三个税，我们都做过分析了，那么就再说说物业税。不过，这个物业税和物业公司没啥关系，其实就是大家一直热议的房地产税，为了叙述的方便，我们在下文中将所谓的物业税改为公众认知度更高的房地产税。

收房地产税能不能降房价呢？我认为要具体情况具体分析，不能一概而论，这是一个成本的问题。

图/图虫创意

很多人说收房地产税不能降房价，同时会举上海和重庆的例子，可是上海和重庆的房地产税要么针对新购房产，要么属于“豪宅税”，对于此前的普通存量房毫无触动，这是哪门子的房地产税？最多只是个半成品，当然对抑制房价起不了什么作用。

换言之，未来如果大范围推动房地产税，如果不触动存量房，或者累进税率过低，确实无法让房价平稳，在经济上升周期仍有可能跳涨。这是已经被反复证明的事实。

还有另外一种情况，则可能终结房子作为投资品的情况，或者至少不让房子作为过度投机品。那就是，在大幅度压缩交易环节税费的前提下（请注意这个前提，我一向反对个人总税负的上升），对普通业主持有的房子免征一套或者两套房子的房地产税，具体情况可以通过公开透明的渠道来予以讨论和确认，然后走相关流程，也可以由各省自行决定。

然后对个人持有的第三套（包括第三套）及以上的房子征收税率较高的房地产税，这些所征收的税要通过透明公开的渠道回流到相关片区，即所交的房地产税要完全用于片区的教育、医疗等公共领域。

以隔壁老李为例，他交的税越多，他所在片区的教育投入就越多，他的孩子所享受的教育质量就越高，他的老妈所享受的医疗服务就越好。那么，只要能负担得起，他还是愿意负担的，因为好处显而易见。

图/图虫创意

因此，某些人不要老想着征房地产税，而是要想想：如果只是拔毛，而不让鹅感到心甘情愿，那么鹅一定会咬人的。

非常重要的一点是，对个人持有的第三套（包括第三套）以及以上的房子不但要征收税率较高的房地产税，而且这个税率一定要是累进制的，比如第三套房是1%，那么第四套房就是2%，第五套房可以是3%……只要你扛得住，你就把房子都扛着吧。

另外，千万不要幼稚地认为在高税率累进制的情况下可以把房地产税转移给租客。

比如我有第二套房和隔壁老李的第五套房都在同一个小区，同一个户型，差不多的楼层。房子价值600万，假定第五套房的房地产税税率为3%，老李一年要交税18万，每月交税1.5万，但是房子每月的正常租金大概是0.7万元。我的第二套房免征税，可以按0.7万元出租，老李可能按1.5万+0.7万即2.2万元出租吗？不可能。最终的结果就是，老李拿着这套房在手里是每月亏本的，然后被迫把它卖掉。

有人会问，真有按累进税率收的吗？有，英国、韩国就是这么干的。税率会到3%吗？会，美国某些州已经达到了3%，韩国最高甚至达7%。

图/图虫创意

还有一个问题，各路人马吵了很久：土地不是我的，只是租了70年，政府凭什么收我们的房地产税？

这个，我只能说：你要相信领导，一定会给你一个说法，服也得交，不服也得交，在这里读懂中国。